그래픽=이세윤 디자이너
2013년 초부터 경기도 일산 지역 법무사들 사이에서 부동산 등기사건이 자취를 감췄다는 얘기가 나오기 시작했다. 처음엔 일산 일부 지역에서 사라지더니, 시간이 지날수록 범위가 넓어졌다. 곳곳에서 하소연이 터져 나왔다. 법무사들은 물론 부동산 등기사건을 대리해온 일부 변호사들에게서도 “못살겠다”는 소리가 들렸다.
의혹의 시선은 A 변호사 사무실로 향했다. 법무법인도 아닌 단 한 곳의 개인 변호사사무실이 광범위한 지역의 부동산 등기사건을 동시다발적으로 휩쓸고 있었다. 경기도 일산, 파주와 인천 부동산 업계에서도 A 변호사 사무실 이름이 오르내렸고, 서울 은평구, 양천구, 구로구, 마포구 등 서울 서남부 지역에서도 마찬가지였다.
# 4년간 등기사건 3만 건 ‘싹쓸이’
지난 6월 28일, 의정부지검 고양지청 형사1부는 변호사·법무사 명의를 빌려 부동산 등기사건 3만여 건을 싹쓸이해 114억 9000여 만 원의 수수료를 챙긴 일당을 검거하고 도주한 주범 임 아무개 씨를 지명수배했다고 밝혔다.
검찰 수사와 ‘비즈한국’ 취재 결과를 종합하면, 주범 임 씨는 변호사·법무사 사무실에서 사무장으로 일했던 경험을 토대로 범행 계획을 세웠다. 사무실 운영에 어려움을 겪던 A 변호사에게 매달 수백만 원가량을 주기로 약속하고 명의를 빌린 뒤, 부동산 등기업무로 ‘돈벌이’를 하는 방식이었다.
임 씨 일당이 경기도에서 운영하던 법률 사무소. 지금은 비어 있다.
임 씨는 자신 이름의 이니셜을 따 법률사무소를 새롭게 열었다. 서울남부지방법원 앞 A 변호사 사무실 인근에 본사를 세우고 서울 양천구, 마포구와 경기도 고양시, 인천 등에는 지사를 뒀다. 업무 특성상 본사와 지사는 모두 법원 근처에 설립됐다.
임 씨는 사무실 규모를 늘리면서 ‘사무원’을 대규모 채용했다. 가족을 비롯해 함께 근무했던 동료들을 끌어 모았으며, 인터넷 공고 등으로 추가 사무원을 모집했다. ‘비즈한국’이 입수한 이 사무소의 조직도를 보면, 중간간부급 사무장만 30명으로 이들 아래 수십 개 팀이 운영됐다. 본사와 지사의 사무실 한쪽에는 대형 조직도가 붙어 있었고, 대표부터 각 사무원은 변호사 ‘배지’와 비슷한 형태의 배지를 부착하는 등 ‘기업형 법률사무소’로 운영됐다.
임 씨 일당의 범행은 2013년 1월부터 2016년 10월까지 4년간 이어졌다. 이들은 팀별로 서울 서남부, 경기도 일대 부동산중개업소들을 일일이 찾아 명함을 돌렸다. 다른 변호사·법무사 사무실보다 알선료를 더 주겠다고 하자 이 일대 등기사건들이 임 씨 일당에게 몰리기 시작했다.
이들의 ‘부동산중개업소 거래 현황’을 보면, 지사 한 곳이 거래한 부동산중개업소는 552곳에 이른다. 본사와 다른 지사들이 관리한 중개업소들을 포함하면 수천 곳에 달할 것으로 추정된다. 이는 각 지사의 사무원들이 본인들의 실명과 함께 자신이 맡은 등기사건들과 거래 중개업소를 명시한 내부문서 등을 통해 확인된다.
# 검찰, 사기 혐의는 제외
검찰이 임 씨 일당을 검거하면서 사건은 일단락되는 듯했지만, 부동산 업계와 법조계에선 “이 사건은 절반도 해결되지 않았다”고 입을 모은다. 검찰이 임 씨 일당을 변호사법 위반 혐의로만 기소했기 때문이다.
‘비즈한국’ 취재 결과 임 씨 일당은 단순히 변호사 명의를 빌린 것뿐만 아니라, 등기 신청인들을 속여 부당하게 과다 이득을 취한 것으로 확인됐다. 이들은 등기업무 처리 과정에서 보수로 청구해야 할 금액을 세무서에 납부하는 세금으로 둔갑시키거나, 불필요한 항목을 추가해 금액을 부풀렸다.
등기 신청인들이 공과금 등 세금은 “당연히 지불해야 하는 돈”으로 여겨 꼼꼼히 따져보지 않는다는 점을 악용한 것이다. 사건을 접한 법무사협회 측은 “의뢰인에게 세금이라고 속여 비용을 더 청구해 자신들의 이익으로 챙겼다. 명백한 사기에 해당한다”고 주장했다.
이들이 고객들에게 제시한 영수증에는 이런 수법이 고스란히 드러난다. 일반적인 영수증을 보면, ‘공과금’ 청구 란에는 취득세, 교육세, 인지, 국민주택채권 등 세금 항목이 기재돼 있다. 등기업무 신청을 대리하는 법무사와 변호사 등에게 지급되는 ‘보수액’ 청구 란에는 기본보수와 누진료 및 고지서와 부동산거래신고 대행 등 대리업무 처리 후 받는 금액이 명시돼 있다.
그러나 임 씨 일당이 작성한 영수증을 보면, 보수액에 있어야 할 항목들 대부분이 ‘공과금’에 기재돼 있다. 보수로 청구해야 할 금액을 세금으로 속였다는 얘기다. 또 청구된 항목을 보면 정상 금액보다 25배 높게 받거나 정상적으로 업무를 처리하는 법무사나 변호사 등은 받지 않는 금액이 청구돼 있다.
임 씨 일당이 직접 작성한 영수증. 보수액으로 청구해야 할 금액을 공과금으로 속인 뒤 부풀려 받았다.
예를 들어, ‘열람및경유표’ 항목은 등기부등본 열람을 뜻하는데, 통상 열람에는 700원, 경유표는 1000원이 청구된다. 임 씨 일당은 여기에 2만 5000원을 청구했다. ‘채권할인대행’ 항목의 경우 인터넷뱅킹을 통해 신청인과 만난 자리에서 처리할 수 있어 수수료를 받지 않는데도 8만 7000원을 받았다. ‘원인증서’는 공인중개사들이 작성하는 매매계약서를 뜻하는데 본인들이 하지도 않은 계약서 작성에 5만 9200원을 청구했다. 이러한 방식으로 신청인을 속여 추가로 받은 돈은 건당 평균 35만 원이다.
국민주택채권할인율 계산에서도 비용을 부풀려 받았다. 채권은 공시지가 기준으로 가격이 결정되지만, 임 씨 일당은 이보다 높게 책정되는 매매가격 기준으로 가격을 결정했다.
이렇게 과다 청구된 금액 대부분은 공인중개사에게 알선료 형태로 지급됐다. 임 씨 일당은 부동산공인중개업소를 찾아 “평당 1만 원씩 알선료를 주겠다”고 영업을 했다. 임 씨 일당이 사무소에 보관한 일부 영수증을 보면, 공인중개사의 실명과 상호, 전달된 알선료 금액 등이 붉은색 펜으로 강조 표시돼 있다.
본사 사무원들이 작성한 거래 장부. 공인중개사 상호와 거래 금액 등이 적혀 있다.
검찰이 밝힌 범죄수익금은 114억 9000만 원이지만, 앞서의 과다 청구된 금액은 빠져 있다. 빠진 금액을 건당 평균 35만 원으로 더하면 단순 계산으로도 최소 200억 원에 달한다. 거래에 따라 금액이 천차만별임을 감안하면, 임 씨 일당이 챙긴 수수료는 최대 600억 원까지 치솟는다.
하지만 검찰은 변호사법 위반 혐의로만 임 씨 일당을 재판에 넘겼다. 임 씨 일당들이 앞서의 범행수법을 자백했지만 혐의는 추가되지 않았다.
검찰 수사 내용을 잘 아는 관계자는 “4년간 명의를 빌려 맡은 3만 건의 등기 사건을 일일이 확인하는 데도 상당한 시간이 걸렸다. 공인중개사 알선료와 공과금으로 속여 과도하게 받은 보수액까지 확인하기엔 인력도 시간도 부족하다”며 “명확히 확인된 변호사법 위반 혐의로 재판에 넘긴 뒤, 공인중개사들을 불러 추가 조사하고 과다 청구된 영수증을 다시 확인하는 방안을 고민 중으로 알고 있다”고 전했다.
# 등기사무소 ‘묵인, 방조’ 의혹도
한편 서울 서남부 지역과 경기도 일대 등기사무소도 임 씨 일당과 연관됐다는 의혹에서 자유롭지 못하다. 변호사·법무사 구분 없이 등기소에 등기를 제출할 수 있는 사무원은 사무실당 1명으로 제한돼 있다. 임 씨 일당의 법률사무소는 법무법인 형태가 아닌 개인 변호사 명의로 운영돼 왔기 때문에 지사가 여러 개 있더라도 제출 사무원은 1명이다.
임 씨 일당의 법률사무소는 4년간 서울 서남부와 경기도 일대 등기소에 매일 등기를 제출했다. 1명의 사무원이 담당하기엔 물리적으로 불가능한데도 등기접수는 정상적으로 이뤄졌다. 부동산업계와 법조계에서 “등기소의 방치 또는 묵인 없이는 일어날 수 없는 일”이라는 지적이 나오는 이유다.
검찰 수사가 시작된 2016년 10월부터 앞서의 지역 등기소들이 일제히 사무원증 확인 절차를 강화한 점도 도마에 올랐다. 등기 제출 사무원은 등기접수 시 사무원증을 제출해야 할 의무가 있다.
또한 임 씨 일당은 대부분의 등기를 서면으로 제출한 것으로 확인됐다. 현재 변호사·법무사를 통해 접수하는 등기는 대부분 ‘E-Form’이라는 시스템을 통해 전산으로 등록된다. 전산 등록이 어려운 특정 사건을 제외하고 모두 이 시스템으로 이뤄지고 있다. 서면으로 제출하면 사건 기록이 남지 않아 탈세에 악용되기도 한다.
임 씨 일당은 등기를 서면으로 작성해도 등기소로부터 아무런 제재를 받지 않은 것으로 알려졌다. 수만 건에 달하는 등기 사건을 기존에 정착된 전자시스템이 아닌 서면으로 제출했는데도 별다른 말이 없었다는 얘기다. 이에 대해 서울 서남부 지역의 한 등기소 관계자는 “사무원증을 위조하거나 복사했을 수 있다. 정확한 내용은 확인해 봐야 한다”고 말했다
문상현 비즈한국 기자 moon@bizhankook.com
※ 관련기사 변호사 등기 싹쓸이 사건이 ‘사무원 수’ 논란 부르는 까닭
| 편법과 불법 사이…중개사 ‘등기 알선료 관행’ 실태 서울·경기 일대 부동산 등기 수만 건을 싹쓸이한 변호사 사무장 일당이 검찰에 적발되면서, 부동산 거래 과정의 각종 편법, 불법 행위 실태도 함께 도마에 올랐다. 일부 공인중개사들이 거래 과정에서 무분별하게 알선료를 챙기고 탈세까지 벌이고 있다는 지적이 나오는 것이다. 
지난 6월 23일 오후 서울의 한 아파트단지 상가에 위치한 부동산중개업소들. 사진은 기사의 특정 내용과 관련 없다. 사진=고성준 기자 # 알선료 없이 거래 없다 부동산업계 관계자들의 말을 종합하면, 부동산 매수자들은 대개 공인중개사가 소개한 법률사무소나 법무사를 통해 등기업무를 맡긴다. 부동산 거래는 수억 원이 오가는 데다 이사 등 신경써야 할 내용이 한둘이 아니다 보니, 등기의 번거로움을 줄이기 위해 편의상 정착된 관행이라는 게 부동산 관계자들의 설명이다. 문제는 공인중개사들이 알선료를 받고 특정 법무사나 변호사에게 등기 사건을 ‘몰아준다’는 점이다. 검찰이 ‘변호사 사무장 일당 사건’ 수사과정에서 입수한 서류를 보면, 최근 4년간 서울 서남부경기도 지역 공인중개사들은 이 일당에게 알선료를 받고 이 지역에서 나오는 등기 사건들을 몰아줬다. 변호사 사무장 일당이 작성한 등기업무 보수액 영수증에는 어떤 공인중개사무소에 알선료 얼마가 전달됐는지 구체적인 상호명과 액수가 적혀있다. 이는 검찰 진술 조사 과정에서도 확인된다. 변호사 사무장 일당은 “부동산 거래과정에서 매수자들에게 등기업무 보수 일부를 세금으로 속여 부풀려 받았다. 보수를 제외하고 남는 금액 전부는 공인중개사에게 알선료로 넘겼다”는 취지로 진술했다. 이들이 공인중개사에게 넘긴 알선료는 등기사건 한 건당 평균 35만 원이다. 3만 건의 부동산 거래 과정에서 등기 신청인들이 사무장 일당에게 속아 추가로 낸 돈은 단순 계산만으로도 100억 원이 넘는다. 부동산업계에선 공인중개사에게 사건 알선 ‘수고비’ 명목으로 소액을 챙겨주는 게 관행이라고 항변하지만, 이 관행을 달리 말하면 등기 신청자들의 선택 권한이 침해될 뿐만 아니라, 알선료까지 대신 내주는 것으로 해석된다. 일부 공인중개사들은 알선료를 더 주는 법률사무소나 법무사만 골라 소개하기도 한다. 앞서의 사건에서도 경기도 한 지역 공인중개사들은 카카오톡 단체 채팅방을 개설해 “어느 변호사 사무장이 알선료를 얼마 준다”는 식으로 정보를 공유했고, 결국 이 사무장에게 모든 등기 사건이 몰렸다. 알선료는 법무사나 변호사를 제외하고 은행과 토지, 건물주 등 부동산 매도자에게서도 나온다. 일부 은행의 경우, 부동산 거래 과정에서 대출이 필요한 경우가 많다는 점을 활용해 영업팀을 별도로 운영한다. 한 공인중개사는 “최근 대출심사가 강화되면서 전월세 거래에서는 은행 영업팀이 많이 줄었지만 분양권에서는 여전하다”며 “규모가 큰 분양 거래에서는 공인중개사를 중심으로 알선료를 주는 은행 영업팀, 법무사나 변호사 등이 팀을 이뤄 움직이기도 한다”고 말했다. 토지주 건물주 등 부동산 매도자들은 거래 가격을 미리 정해 두고 매입자에게 그 이상의 가격을 받으면 차액을 공인중개사에게 알선료로 넘긴다. 또 다른 공인중개사는 “간단히 말해 매도자가 가격을 ‘10억 원 이상’이라고 결정했는데, 매입자가 ‘11억 원’을 제시하면 차액 1억 원은 알선료로 지급하는 식”이라며 “빠른 부동산 거래를 위한 일종의 관행”이라고 설명했다. 이에 대해 공인중개사들도 할 말은 있다는 입장이다. 법무사든 법률사무소든 시도 때도 없이 찾아와 알선료를 준다며 경쟁적으로 영업을 한다는 얘기다. 다른 공인중개사는 “법무사나 변호사, 은행 등 한 쪽은 10만 원을 이야기하고, 또 다른 쪽은 11만 원을 이야기한다. 더 많이 주는 곳에 관심이 가는 건 어쩔 수 없다”고 말했다. # 탈세 관행으로도 이어져 공인중개사들의 ‘알선료’ 문제는 ‘탈세’ 관행으로도 이어진다. 공인중개사는 부동산 거래를 중개하면 의무적으로 실거래 신고를 한 뒤 세금을 내야하는데, 이 과정에서 일부 중개사들은 자신들이 등기 사건을 소개한 법무사나 변호사에게 실거래 신고를 대신 해달라고 요구한다는 것이다. 중개사로부터 부동산 등기 사건을 소개 받은 법무사나 변호사들은 ‘관계 유지’ 등을 이유로 신고를 대리한다. 이들이 신고를 대신하면 ‘공인중개사를 거치지 않은 부동산 거래’로 바뀌고, 중개사는 이 거래에 대한 세금을 내지 않는다. 지난해 서초구청이 공개한 2014년도 공인중개사 실거래 신고 내역을 보면, 공인중개사 외에 제3자가 대리로 신고한 건수는 전체 8585건 중 1538건(18%)다. 전국 단위로 보면 그 비율을 더 높아진다. 국토교통부가 공개한 2014년도 자료를 보면 전체 거래(198만 3089건) 가운데 40%의 실거래 신고를 법무사나 변호사가 대리했다. 대한법무사협회의 한 관계자는 “지역별로 차이가 있지만 10~30%의 실거래 신고가 대리로 이뤄지고 있다. 법무사나 변호사가 직접 계약서를 작성하고 신고한 건수를 제외해도 이 정도 수치가 나온다”며 “모두 불법이라고 볼 순 없겠지만 이 과정에서 적지 않은 세금 누락이 발생하고 있는 것으로 추정된다”고 말했다. # 명의 대여 문제도 심각 이 같이 불법과 편법의 경계를 아슬아슬하게 오가는 관행은 하나의 공인중개사 사무실에서만 이뤄지는 게 아니라는 지적도 나온다. 앞서의 사건과 같이 변호사 한 명의 명의를 대여해 여러 명의 사무장이 활동하는 것처럼, 공인중개사 역시 명의를 대여해 거래 건수를 늘린다는 얘기다. 최근 부동산 업계에선 이 같이 명의를 대여한 뒤 활동한 이들을 ‘실장’이라고 부른다. 무자격 공인중개사들이 늘어나면 대표 공인중개사들이 앞서의 관행 등을 이용해 챙기는 알선료와 세금 누락의 규모가 커질 수밖에 없다는 게 부동산 업계 관계자들의 설명이다. 한 관계자는 “여러 명의 실장들이 팀 단위로 움직이면서 한 명의 공인중개사가 ‘구 단위’로 지역 전체를 관리한다”고 말했다. 문제는 무자격 공인중개사들을 확인할 수 있는 방법이 거의 없다는 점이다. 또 다른 부동산 업계 관계자는 “부동산 거래 계약 과정에서 거래자들이 직접 중개사들의 자격증을 확인하는 수밖에 없다”며 “거래자들은 전 재산이 오가기 때문에 금액 부분과 계약 내용에 집중할 수밖에 없다. 간혹 자격증을 확인하는 거래자들이 있지만 10명 중 한 명꼴이다”라고 설명했다. 최근 무자격 공인중개사가 이중 계약 등으로 수십억 원을 편취하는 사건이 반복되면서, 지방자치단체와 공인중개사협회 등이 단속에 나서고 있지만 이마저도 한계가 있다는 지적이다. 한 지자체 관계자는 “전국적으로 특별 단속 기간을 두고 점검하고 있다”면서도 “한계가 있는 것도 사실이다. 모든 부동산 거래에 동행한 뒤 일일이 확인하거나, 공인중개사들의 업무를 오랫동안 지켜보면서 관리하는 방법을 제외하면 다른 수가 없다”고 말했다. [문] |
