저금리 기조 막바지 부동산재테크 이렇게

내년 상반기를 전후해 저금리 기조가 마무리될 것이란 전망이 우세하면서 부동산 투자자들이 투자방향을 잡지 못하고 있다. 금리가 오르면 은행대출을 이용해 단기차익을 노리던 부동산 투자가 힘들어지기 때문이다. 건설업체들이 4분기에 오피스텔과 주상복합아파트 분양을 쏟아내고 있는 것도 이 때문이다. 하지만 오르더라도 1% 이내로 소폭 오르면 부동산시장에 큰 영향을 주지 않을 것으로 보인다. 미국경기가 불안정하고 이라크전쟁도 우리 경제에 부담을 줄 수 있다. 다만 금리상승이 부동산시장 전반에 악재로 작용해 투자위축을 가져올 것은 명확하다.

▲금리와 부동산 관계
금리가 오르면 은행에서 대출받아 부동산을 사려는 수요가 줄어든다. 이미 대출받아 부동산을 매입한 투자자는 중도금을 갚기 위한 금융비용 부담이 늘어난다.이 부담을 줄이기 위해 일부는 계약을 해지하고 매물을 내놓게 된다. 매물이 늘면 기존 부동산 가격마저 떨어진다. 결국 가계는 재정부실과 심하면 파산으로 이어질 수 있다. 여유자금이 있는 투자자도 부동산보다 은행 등 다른 대체 투자시장으로 이동할 가능성이 크다.현재 부동산 투자자들은 국내 금리뿐만 아니라 국제 경제와 국내 기업의 움직임을 종합해서 부동산 투자에 나서야 한다.

▲각광받는 상품
저금리 상황에는 아파트와 오피스텔 등 신규 분양시장에 중도금 대출상품이 쏟아졌다. 택지지구 토지에도 시세차익을 노린 단타 투자자들이 몰렸다. 금리가 오르면 시세차익보다 월세형 임대상품이 유망할 것으로 보인다.
금리상승은 월세전환이율의 동반상승으로 이어져 임대수요가 높은 지역은 금리상승보다 높은 수익을 얻을 수가 있다. 중장기 투자라면 토지도 유망하다. 큰 자금이 들어가는 토지매입은 여유자금으로 투자하는 비율이 높아 금리인상의 영향이 미미하다. 단기 시세차익이나 임대소득보다 장기 시세차익을 노린다면 김포, 천안 신도시, 제주 등 개발계획이 수립된 지역의 토지도 투자 유망하다.

▲틈새시장
금리상승으로 부동산 시장이 침체한 이후에도 틈새시장은 있다. 연초 금리가 오르면 비수기인 4~6월께 다가구주택이나 아파트분양권 등 대출 부담이 큰 부동산은 급매물이 늘어난다. 이들을 시세대비 5~10% 이상 낮은 가격에 매입하면 향후 시세차익과 임대수익을 함께 노릴 수 있다.금리가 오르면 경영난으로 인한 법원 경매와 공매 부동산이 늘어나 경매시장은 달아오를 가능성이 커 이 시장도 노려볼 만하다.은행대출로 매입하기보다 여유자금 투자비중이 높다면 전원주택도 금리상승의 반사이익을 누릴 수 있다.

▲왕따 상품
은행금리로 투자하던 상품은 금리가 오르면 대부분 상품성이 떨어지게 된다. 재건축·재개발 아파트는 지금보다 더욱 움츠러들 것으로 보인다. 건설사가 조합원에게 지원하던 이주비 등 금융부담이 늘어나 업체로선 재건축사업의 채산성이 떨어진다. 따라서 금리인상과 원자재가격 상승 등의 이유로 조합원에게 추가 부담금을 요구할 가능성이 크다.무엇보다 무이자 중도금 대출을 해주는 오피스텔과 주상복합아파트가 큰 타격을 받을 것으로 보인다. 중도금 대출에 의존하는 신규분양 상가나 아파트분양권도 이자 부담이 늘어나 투자 메리트는 감소한다. 단기 시세차익을 노린 토지 투자의 경우 부동산 시세하락으로 위축될 수 밖에 없다. 만약 금리 상승폭이 크면 다세대·다가구주택 값이 먼저 떨어지고 이어 아파트 매매가도 떨어지게 된다.

▲금리상승 후 투자전략
금리인상이 확실해지면 인상폭이 정해질 때까지 부동산과 현금 모두 보유전략을 취한다. 투자목적으로 매입한 부동산은 처분한다.특히 1가구 다주택자나 재건축대상 아파트 소유자는 금리인상 전 차익 실현이 유리하다. 만약 부동산을 새로 매입하고자 하는 투자자라면 안정적인 임대수요가 있는 환금성 높은 곳에 투자하는 것이 유리하다.