서울 송파구의 한 공인중개사무실에 붙어 있는 부동산 매물표로 기사의 특정 내용과 관련없다. 사진=고성준 기자
국토부가 지난 2월 12일 발표한 올해 전국 표준지 공시가격 변동률은 전국 6.33%다. 지난해(9.42%) 대비 3.09%포인트(p) 하락했지만, 최근 10년간 평균 변동률(4.68%)에 비해선 1.6%p 이상 높다. 지난해 평균 땅값이 6.33% 올랐다는 뜻인데, 결국 주택가격에도 반영된다.
앞서 지난 1월 발표한 표준단독주택 공시가격은 그 가늠자다. 전국 단독주택 공시가는 전년 대비 4.47% 상승했다. 상승폭이 지난해(9.1%) 절반 수준이다. 서울이 지난해 17.8%보다는 상승률이 많이 줄었지만 6.8%로 가장 높았다. 광주(5.9%) 대구(5.7%) 세종(4.7%) 경기(4.5%) 대전(4.2%) 등이 그 뒤를 이었다. 서울 구별로는 동작구가 10.6%로 가장 많이 올랐고, 성동구(8.9%) 마포구(8.8%) 영등포구(7.9%) 용산구(7.5%) 등의 순이었다.
지난해 4월 말 발표된 아파트 등 공동주택 공시가격 변동률은 5.24%였다. 올해는 땅값 상승률이 전년의 절반 수준인 만큼 단독주택과 마찬가지로 공동주택 공시가격 변동률도 다소 낮아질 전망이다. 하지만 공시가격이 덜 오른다고 해서 방심하기는 이르다.
종부세를 부과할 때는 공시가격에 공정가액비율을 곱한 수치를 사용한다. 2018년 0.8이던 공정가액비율은 지난해부터 0.05p씩 올라 2022년 1.0이 된다. 이에 따라 올해는 0.9가 적용된다.
또한 종부세율 역시 누진제가 적용된다. 6억 원 초과 12억 원 이하는 세율이 1%지만 이를 초과하면 1.4%로 높아진다. 다주택자(3주택자 또는 조정대상지역 2주택자 이상)의 세율은 이보다 더 높다. 합산 과세표준이 6억~12억 원은 1.3%, 12억 원 초과는 1.8%다.
서울 송파구 제2롯데월드타워 전망대에서 바라본 서울 시내 아파트 전경. 사진=고성준 기자
예를 들어 공시가격 6억 400만 원짜리 마포구 단독주택의 지난해 보유세는 149만 1000원이었지만, 올해는 공시가격이 6억 8000만 원으로 12.6% 올라 보유세액은 19% 늘어난 177만 4000원이 된다. 10억 6000만 원짜리 강남구 단독주택의 경우 지난해 보유세는 361만 2000원이었지만, 올해 공시가격이 11억 4800만 원으로 8.3% 올랐고 보유세액은 24% 늘어난 447만 9000원이라는 계산이다.
1세대 1주택자는 그나마 세액공제 혜택이라도 받지만, 다주택자들은 그렇지 못하다. 부담이 높아지면 세입자에 떠넘길 수밖에 없다. 서울시 아파트 중위가격이 이미 9억 원을 돌파했고, 주택담보대출 담보인정비율이 대부분 40%로 묶였다. 중위가격 아파트를 사려면 최소 5억 원 이상의 현금이 필요하다. 새 집을 사기는 더 어렵지만, 서울 주택수요는 더 높아졌다. 최근 학군제가 부활되면서 강남 등 교육 인기지역을 중심으로 이사 수요가 빠르게 늘고 있다.
15억 원 이상 초고가 주택은 지난해 12·16 대책으로 각종 규제의 집중 타깃이 된 상태다. 그런데 15억 원이란 기준선이 설정되면서, 9억 원 이상 주택가격이 15억 원 미만으로 수렴하는 현상도 벌어지고 있다. 즉 덜 오른 곳으로 수요가 이동하는 풍선효과다. 조정대상지역이 아닌 곳에 대한 틈새 수요도 늘어나는 추세다. 서울 아파트 중위가격이 9억 원을 넘으면서 실수요자가 수도권으로 밀려나는 구축효과도 겹쳤다.
이에 따라 정부는 최근 12·16 부동산 대책 이후 풍선효과로 집값이 급등하고 있는 수원·용인·성남 등 수도권 일부 지역에 대한 추가 규제를 논의한 것으로 알려졌다. 수원은 신분당선, GTX-C 등 교통 확충뿐만 아니라 올해 경기도청 신청사, 한국가스안전공사 공공기관 이전 등 각종 호재가 몰려있어 올해 들어 호가가 1억~2억 원씩 급등한 단지가 많다. 서울 강남권 접근성이 우수한 용인과 성남도 신축 아파트를 중심으로 수요가 쏠린다.
최열희 언론인
