전주시민회 이문옥 대표는 21일 공론화추진위가 이달 말 결정안을 전주시에 권고할 예정인 가운데 대한부지 개발계획이 개발 기대심리를 이용한 전주시민 기만책이라고 날선 비판을 내놓았다.
[전주=일요신문] 대한방직 공론화추진위원회가 23일 시민숙의 토론회를 갖고 이달 말까지 전주시에 결정안을 권고할 예정이다. 그동안 토지소유자이자 개발사업자인 ㈜자광의 개발계획에 대해 특혜시비와 실현 가능성 등을 놓고 뜨거운 논쟁이 펼쳐진 만큼 공론화추진위의 결정에 관심이 집중되고 있다.
그러나 공론화추진위가 어떤 결정을 내리더라도 후유증이 적지 않을 전망이다. ㈜자광이 계획했던 것과 다르게 결론이 날 경우 수용여부가 불투명하고 그 반대여도 특혜시비가 불가피할 것이기 때문이다. 이에 대해 ㈜자광의 대한방지 개발계획에 대해 지속적으로 문제점을 제기하고 대안을 제시했던 전주시민회 이문옥 대표에게 현재 진행 상황을 점검하고 바람직한 개발방안이 무엇인지 들어봤다. <편집자주>
▲ 먼저 대한방직 부지의 현황을 알아야 할 것 같습니다. 면적과 소유자, 지목과 용도 등 부지의 현황을 소개해주십시요.
- “해당 토지는 전주시 완산구 효자동3가 151번지 일원 14필지로 23만 565㎡(약 7만펑)입니다. 이중 자광이 소유권을 주장하는 면적은 21만 6,463.6㎡(6만 5,000평)이며 현재 도시 기본계획상 주거용지이고 하위 도시계획인 도시관리계획상 일반공업지역입니다. 나머지는 전라북도 소유 6,228.4㎡ (약 1,900평) 주거용지인 구거와 전주시 소유 7,873㎡(약2,400평)의 자연녹지가 혼재해 있습니다”
▲ ㈜자광이 제시한 개발계획과 이를 실행하기 위해선 어떤 행정적인 절차가 필요합니까?
- “자광은 해당 부지 전체를 상업용지로 바꿔주면 전라북도와 전주시 소유부지를 매입해 개발하겠다고 제안했습니다. 이러한 개발계획이 이뤄지려면 전라북도지사와 전주시장의 동의 후에 해당 부지의 도시기본계획과 도시관리계획을 수정해 주거용지와 자연녹지를 상업용지로 전면 바꿔야 합니다”
“도시기본계획은 전주시가 5년마다 수립해 전라북도의 승인을 받고 있습니다. 이에 따라 전주시가 도시기본계획을 수정해 전라북도의 승인을 받아야 하고 이후에 전주시는 해당 부지에 대한 도시관리계획(지구단위계획)을 자광의 사업계획에 맞게 수립해야 합니다”
“그러나 전라북도지사와 전주시장의 동의하에 이루어지는 도시계획 절차만이 끝이 아닙니다. 해당 부지에는 전라북도와 전주시 소유의 부지가 있습니다. 이 부지 매각절차는 공유재산 및 물품관리법에 의해 전라북도 소유부지는 전라북도의회, 전주시 소유의 부지는 전주시의회의 동의를 각각 얻어야 합니다”
“아주 복잡한 행정절차가 이뤄져야 자광의 계획대로 개발이 되는 땅입니다. 이렇게 복잡한 이유는 20년 전에 전주서부신시가지 개발사업 당시 해당 부지가 전주시 개발사업에서 제척됐기 때문입니다. 속칭 알박기를 한 것입니다”
▲ ㈜자광의 개발계획대로 행정절차가 진행된다면 엄청난 특혜라는 지적도 많습니다. 무엇이 특혜입니까?
- “20년 전 약 90만평 규모의 전주 서부신시가지 개발사업 당시 개발 구역 안에 위치해 있던 대한방직은 자신의 공장부지를 개발사업에서 제척해 달라는 요구를 했습니다. 이처럼 도시개발사업 구역에서 제척된다는 것은 아주 예외적인 경우일 수밖에 없습니다. 이런 사례가 선례가 돼 국가나 지방자치단체가 진행하는 도시의 확장이나 택지개발사업 등이 원활하게 이뤄지지 못하게 되기 때문입니다”
“다음으로는 제척된 부지는 개발사업이 완성된 이후 천문학적 개발이익을 독점하게 됩니다. 토지를 이용한 천문학적 불로소득뿐만 아니라 도시개발사업으로 수용된 대다수 토지소유주와 제척된 토지 소유주와의 형평성 문제도 발생합니다”
“대한방직의 경우 서부신시가지 개발사업 당시 전주시가 수용했다면 현금으로 400억원 정도 가치의 땅이었습니다. 그런데 자광은 약 2,000억원에 대한방직으로부터 매입했습니다. 단지 개발사업에서 제척됐을 뿐인데 현금 차액인 1,600억원의 개발이익을 대한방직이 독식하게 된 것입니다. 대한방직은 자광에 해당 부지를 매각 후 전라북도에서 철수했습니다. 알박기해 떼돈을 벌고 먹튀를 한 것입니다”
“더욱 문제인 것은 이 부지를 매입한 자광은 상업용지로 토지 용도변경까지 요구하고 있습니다. 만약 토지용도변경이 이뤄지면 전주 서부신시가지 상업용지 시세를 기준으로 땅값 상승분 5,000억원과 아파트 등 분양수익 5,000억원 등 약 1조원에 이르는 불로소득을 얻게 됩니다. 알박기에 먹튀한 땅에 용도변경으로 계산이 불가능한 천문학적 특혜를 주는 것입니다”
“대신 이러한 개발계획으로 전주시와 전주시민이 교통이나 환경 등 부담해야 할 피해는 상당합니다. 벌써부터 자광은 부지 인근에 전주시가 1,000억원의 공사비를 들여 황방산 터널을 뚫어주라 요구하고 있습니다. 뻔뻔한 요구를 아주 태연하게 주장하는 이들의 실체를 알게 되면 분노하지 않을 전주시민은 없을 것입니다”
▲ 또 ㈜자광의 개발계획에 대해 사기극이라는 비난도 마다하지 않고 실현 가능성이 없다고도 했습니다. 무엇 때문입니까?
- “2018년 4월 자광은 해당부지의 소유자가 아니었고 롯데건설의 연대보증을 담보로 계약금 198억원에 대한방직과 자산양도양수계약을 체결했을 뿐이었습니다. 그런데도 143층 타워건립 등 어마어마한 사업계획을 발표해 전주시민들에게 충격을 줬습니다. 그러나 기자회견장에서 자광은 롯데와 관계없는 회사라고 공언했습니다. 해당 건축사업은 타워와 아파트를 동시 착공과 동시 준공한다고 했습니다”
“그러나 전주시민회가 금융감독원 전자공시 시스템 등 여러 자료를 확보하여 분석한 결과는 자광의 주장과는 거리가 멀었습니다. 롯데건설은 2017년 10월 자광이 대한방직과 해당 부지 자산양도양수계약 체결시부터 2020년 10월 880억원의 자산유동화 기업어음(abcp) 만기연장까지 10여차례에 걸쳐 연대보증, 자금보충 등의 방법으로 자광을 지원해줬습니다”
“또 자광은 해당부지 매입대금뿐만 아니라 그 이자까지 모두 저축은행 등 제2금융권에서 부동산담보신탁 등 부동산 프로젝트파이넨싱 기법으로 조달하고 있습니다. 2020년 10월 현재 최소 2,800억원에서 3,000억원 정도의 대출로 각종 금융비용을 충당했습니다. 이 때문에 해당 부지의 법적소유권은 하나자산신탁에 위탁된 상황입니다”
“부동산 프로젝트 사업과정에서 사업계획은 자광이 세울 수 있겠지만 그 사업계획을 검토하고 진행시키기 위해서는 자금을 빌려준 대주단(대출금액이 커서 여러 기관이 모여서 큰 자금을 만들어 대출해 줄 수 있도록 하기 위해 만든 단체)의 승인이 필요합니다. 따라서 실질적인 사업주체는 자광이 아니라 자금을 조달해주는 대주단이라 할 수 있습니다. 상식적으로 중소도시인 전주시에 143층 타워 사업계획을 승인해줄 금융회사는 어느 곳도 없을 것입니다”
“20여년 전부터 우리나라 곳곳에 랜드마크 건축물 건설 사업계획을 미끼로 토지 용도변경 이후 아파트 등 돈되는 건축물만 짓고 랜드마크 사업은 흐지부지 없던 일로 마무리 된 개발계획이 비일비재합니다. 대부분 자광과 같은 부동산개발 시행사들의 행태입니다”
“자광이 주장하는 타워와 아파트의 동시 착공과 동시 준공은 불가능합니다. 우리나라 부동산 시장의 특성상 아파트는 선분양을 하고 있습니다. 이로 인해 자광의 계획처럼 아파트와 상가, 타워 등을 포함하는 복합개발계획을 지방자치단체로부터 승인받고 사업을 진행하는 과정에 전체 공정이 마무리되기 전에는 아파트를 분양받은 입주예정자들은 재산권 행사에 제약을 받게 됩니다”
“아파트는 주택도시보증공사의 연대보증으로 자금 조달이 신속하게 이뤄질 수 있지만 복합쇼핑몰이나 143층 타워는 자금 조달부터 실현 가능성까지 누구도 확신할 수 없습니다. 결국 아파트가 먼저 지어지게 되고 나머지 사업계획은 흐지부지되고 있습니다. 이럴 경우 수천세대 아파트 분양자들의 민원이 전주시와 전라북도에 빗발치게 되고 전주시 행정은 아파트 임시 사용승인 등 편법을 동원할 수밖에 없습니다”
“이는 디벨로퍼라 불리는 부동산개발 시행사들의 전형적인 수법이며 경기도 고양시 요진건설의 출판문화 산업단지 개발 요진Y시티 사건과 부산광역시의 공유수면매립 후 롯데타운 사업 사건 등 전국에 비일비재합니다. 아파트나 사업성있는 복합쇼핑몰만 건축해 임시사용승인을 얻은 후 초기 약속했던 기부채납이나 랜드마크 건설은 시민들의 뇌리에 잊혀질 때까지 흐지부지되는 것입니다”
▲ 공론화추진위에 대해 비판적인 시각을 가진 것으로 알고 있다. 공론화추진위에 대해 어떤 생각을 가지고 있습니까? 그간 공론화추진위의 활동을 평가한다면?
- “공론화추진위원회는 법적 제도적 한계를 지닌 공적인 정치나 행정행위를 결정하기에 앞서 시민들의 숙의를 거쳐 합의를 이루는 민주주의의 꽃이라 할 수 있습니다. 그런데 전주시는 이러한 공론화위원회의 취지를 망각하고 특혜를 요구하는 사유지에 대한 얼토당토않은 무책임한 행정행위를 하고 있습니다. 민주주의 실현이라는 지방자치제도를 비웃는 행위입니다”
“공론화추진위는 법적, 제도적 결함으로 어떠한 결정을 할 수 없습니다. 내년에는 지방선거가 예정돼 있습니다. LH공사에서 추진하고 있는 전주역 역세권 개발 30만평과 전주시 송천동 천마지구 개발사업 20만평, 장기미집행 도시개발 사업(도시 공원 일몰제) 등 대한방직 부지보다 훨씬 규모가 크고 지역사회 파급력이 앞서는 사업에 차기 전주시장과 전북지사가 나서기를 바랍니다”
▲ ㈜자광이 지난해 2,800억원에서 3,000억원 규모의 대출을 실행한 것으로 추정하고 있습니다. 그 근거는 무엇이고 막대한 자금을 대출한 배경은 무엇이라고 생각하십니까?
- “금융감독원 전자공시 시스템과 해당 부지 등기부등본, 부동산신탁원부, 신용평가회사의 자광과 연대보증인 롯데건설에 대한 신용평가서 등 공개돼 있습니다. 큰 틀에서 롯데건설의 신용도를 이용해 자광이 대한방직 부지의 매입대금과 그 이자까지 조달하고 있다는 사실입니다”
▲ 그렇다면 (주)자광의 대한방직부지 개발사업계획의 실체는 무엇이라고 생각하십니까?
- “재벌그룹 롯데는 부동산을 이용한 특혜를 추구하는데 주저함이 없는 것으로 악명이 높습니다. 자광의 특수관계사가 10여개 됩니다. 엠제이파트너스와 자광건설, 자광홀딩스, 제이엘유나이티드 등인데요. 이들 회사 모두가 롯데건설과의 사업만 진행하고 있습니다. 전주 대한방직부지 또한 롯데건설의 연대보증으로 매입자금과 그 이자까지 수천억원을 조달하고 있고요”
“롯데건설의 회장이기도 했던 롯데그룹의 신동빈 회장은 교도소에서 출감하며 롯데그룹 회사들의 사회공헌을 강조했습니다. 전주 대한방직부지에 대해 롯데건설이 계속 이런 방식으로 사업을 이끌어간다면 신동빈 회장의 빈말에 대해 전주시민들이 기억하게 될 것입니다”
▲ 대한방직 부지를 현 상태로 방치하는 것도 결코 바람직하지 않다는 것이 중론입니다. 특혜시비를 잠식시키고 전주시 발전에 기여할 수 있는 방안은 무엇입니까?
- “전주 서부신시가지 개발사업의 처음으로 돌아가서 전주시가 해당 부지에 대해 도시개발법에 의한 개발계획 수립한 후 수용하고 자광에게 현금으로 돌려주거나 땅으로 돌려주면(환지방식) 전주시와 자광이 상생할 수 있는 길이 열립니다. 자광은 터무니 없는 욕심을 버려야합니다. 시민들의 개발 기대심리를 이용해 더이상 전주시민들을 기만하면 안됩니다.
신성용 호남본부 기자 ilyo66@ilyo.co.kr
