창원시는 올해 1월 28일 ‘창원 대상공원 민간공원조성 특례사업 착공 등의 내용 공개’ 공고를 통해 성산구 두대동·삼동동·내동 일원 면적 95만 7000㎡ 개발에 대한 사업시행자로 창원시장, 대상공원개발사업단을 지정했다. 3월에는 주택건설사업계획(변경)승인 고시를 통해 사업주체를 하나자산신탁으로 변경하면서 부지면적 11만 5120㎡에 대단지 아파트 17개동 1779가구 수의 대단지아파트 건축이 본격화됐다.
현 정부나 역대 정부는 집값 안정을 주요정책으로 공약하고 있으나, 아파트 분양원가는 기업의 영업비밀에 속해 일반적으로 정보에 대한 접근이 힘들다. 본보는 창원시가 공개한 자료를 토대로 특례사업인 ‘대상공원 현대 힐스테이트 더퍼스트’(대상공원 힐스테이트)가 얼마만큼의 수익을 창출하는지 분석해봤는데 결과는 놀라웠다.
대상공원 힐스테이트는 대지비 2871억여 원, 총공사비 4615억여 원, 간접비 2066억여 원을 합쳐 총사업비가 9553억여 원이 투입된다. 사업시행자 대상공원개발사업단이 창원시에 제시한 수익률은 6.19%이며, 창원시와 협의를 거쳐 아파트 분양가는 평당 1457만 원으로 정했다.
대상공원 힐스테이트가 아파트 1779세대를 모두 분양하면 1조 647억 4500만 원의 매출이 발생한다. 여기에 총사업비를 빼면 1094억 690만여 원이라는 이익이 생긴다. 여기에 상가 분양 시 예상 수익금 약 200억여 원이 늘어나 약 1294억여 원이 된다.
창원시 측이 투자 이익금은 투자 대비 6.19%인 591억여 원 정도 이익을 남긴다고 밝힌 것과는 다르게 상가분양 매출까지 추가하면 기본 이익금을 뺀 추가 이익금이 702억여 원이 발생한다. 이 추가 수익금의 행방에 대해 대상공원개발사업단 측은 “이 사업의 이익금을 6.19% 제시했고, 초과 이익금이 발생하면 창원시가 환수한다”고 밝혔다.
대상공원 힐스테이트의 총사업비를 살펴보면 이상한 점이 또 있다. 간접비에 속하는 일반분양시설경비가 876억여 원으로 정해져 있는 것이다. 이는 한 세대를 분양하는 데 드는 비용이 4920만 원이라는 뜻이다. 현재 아파트 84형 기준 부동산 중개수수료 0.9%의 469만여 원에 비해 10배 정도나 높은 금액이다.
이에 대해 대상공원개발사업단 측은 “총사업비 9553억여 원은 맞으나, 분양시설경비가 876억 원이 어떻게 결정됐는지는 모르겠다”고 즉답을 회피했다. 상상을 초월하는 분양시설경비가 불순한 의도로 사용된 것은 아닌지 강한 의구심이 인다.
도시개발사업자 A 씨는 “아파트 1779세대 분양하는 경비가 876억 원이라면 이는 거의 1만 세대를 분양할 비용이다. 있을 수 없는 경비처리”라며 “분양가를 높일 목적이나 비자금 조성 등에 쓰일 가능성 등도 있어 보인다”고 말했다.
대상공원개발사업단 관계자는 “창원시가 시행자에 불리한 분양가를 책정해 억울한 마음이지만, 시가 공정하게 진행한 것으로 판단한다”며 “기준 이익을 초과할 경우 시가 환수하는 것으로 돼있다”고 밝혔다.
정민규 부산/경남 기자 ilyo33@ilyo.co.kr
