이에 대해 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 ‘일요신문i’에 전한 해설에서 “이번 조치는 PF사업의 자기자본비율을 높이도록 인센티브를 주고 유도하겠다는 것이 주요 내용”이라며 “그동안 PF사업들이 느슨하게 진행된 최근 2년의 모습은 문제의 소지가 있어 관련 규제를 강화하겠다는 것은 설득력 있는 정책 방향으로 평가된다”고 밝혔다.
이 연구위원은 다만 “규제강화가 어떤 수준으로 현실화 되는 것이 적정한 지에 대해서는 지속적인 논의가 필요하다”며 “PF분야의 ‘위험성을 사전적으로 관리하는 것’과 특정 분야의 ‘적극적인 기업가 정신 등을 제한’하는 것을 절충하는데 시간이 필요하기 때문”이라고 설명했다.
이 연구위원은 리츠를 통해 개발과 운영이 모두 가능한 디벨로퍼를 육성하는 방향에 대해서는 “‘개발’과 ‘운영’은 다른 역량으로, 위험 부담만 봐도 전자가 더 크다”면서 “인위적으로 육성하기보다는 시장수요에 맞춰 관련 제도를 정비하는 것이 현실적이다. 리츠는 해법보다는 하나의 대안으로 제시되어야 한다”고 덧붙였다.
함 랩장은 “사업 및 토지주의 현물출자 시 양도세 및 법인세를 납부 이연할 수 있도록 해 디벨로퍼의 사업 지분비율을 높이고, 단순 분양 수익뿐만 아니라 임대를 통한 장기 수익구조를 만들어 개발자의 영세성을 줄이고 시설 설계 및 운영 기법을 쌓을 수 있는 계기를 마련할 전망임”이라고 풀이했다.
이어 “특히 부동산시장의 공급 비탄력성을 고려할 때 ‘PF 통합정보시스템 구축’은 PF 관련 정보의 시장 모니터링을 강화할 수 있어 PF 관련 주체들의 정보확보와 시장예측, 대응력을 높이는 계기가 될 것으로 보인다”고 평가했다.
함 랩장은 다만 “디벨로퍼의 자본확충을 지원하기 위한 도시규제 특례 마련(부동산개발사업관리법 규정)과 은행·보험사의 장기임대주택사업 참여를 위한 은행법 시행령 개정 등 관련 입법이 필요하고, PF 관련 공정·명확한 사업성 평가 기준(PF리스크 모범규준)을 강화해 장기적으로 건설사의 책임준공·채무 인수 부담을 합리화하는 정책도 조속히 추진될 필요가 있다”고 제언했다.
그러면서 “정책 방향은 옳지만 추진 과제 등이 대부분 2025년 법개정을 해야 하는 상황이어서 부동산 PF의 선진화 효과는 2025년보다 2026년에 현실화할 가능성이 커 보인다”며 “중장기적으론 자본과 설계·MD·분양 및 임대·운영 노하우까지 두루 갖춘, 비교적 규모 있는 디벨로퍼와 영세한 디벨로퍼 간 양극화는 더 심화할 전망”이라고 덧붙였다.
이강훈 기자 ygh@ilyo.co.kr
